****居商类“*旧”改造项目
前期工作技术服务采购需求书
*、项目概况
(*)项目名称:****居商类“*旧”改造
项目前期工作技术服务。
(*)项目背景
根据市城中村指挥部文件《关于全力推进****年****市
城中村改造的通知》(东城改指〔****〕*号),南城街道鸭
仔塘村改造项目为市级重点推动的首批城中村改造示范项目,
要求****年要全面启动拆迁工作。
鸭仔塘项目于****年*月招引了前期服务商,前期服务
协议于****年*月到期,为继续推动鸭仔塘项目,根据《东
莞市“*旧”改造(城市更新)实施操作细则(试行)》(东
自然资〔****〕***号),需采购技术服务机构衔接前期服务
商的成果,并全面开展前期工作。同时,为打通南北第*通道
做好片区整体规划谋划,与鸭仔塘项目相邻的红山路片区需完
成“摸人、摸房、摸设施”等基础工作,本次鸭仔塘技术服务
需包含红山路片区的核查与确认不动产权益、意愿征询、编写
房地产市场分析及住房需求报告等基础工作,技术服务机构提
供相应成果后由南城街道研判是否正式开展。
(*)项目基本情况
鸭仔塘项目紧邻市行政文化中心,西临莞太路,位于*达
路和体育路间,项目更新单元红线土地面积约**.**公顷(约
***亩),其中拆除范围土地面积约*.**公顷(约***亩),
范围内物业总建筑面积约为**.***平方米。现状以旧村为主,
宅基地物业建筑面积约*.***平方米,集体及****物业建筑
面积约*.***平方米。红山路项目北至红山西路横街及怡康
花园,南至胜和体育横路,西至****市政府红山宿舍,东临和
兴街,更新单元范围约**.**公顷(约***.*亩)。
红山路片区
****公项
鸭仔塘项目
****公项
南北第*
*、技术服务工作事项及要求
需衔接鸭仔塘项目前期服务商成果,在当前进度基础上继
续推进前期工作,同时因鸭仔塘项目涉及规划片区统筹和单元
规划报批需要,服务内容包含协助开展红山路项目核查与确认
不动产权益、改造意愿征询、编写房地产市场分析及住房需求
报告等*项工作。具体工作事项如下:
序号 |
工作事项 |
工作要求 |
进度 |
* |
单元规划方案 |
根据****市“*旧”改造(城市更新)单元规划(**详细规划街坊控规调整)编审指引(试行)要求,协助组织编报单元方案,包括但不限于单元规划方案(控规调整)、城市设计、建筑工程概念设计等内容。 |
****年*月*日通过市局业务会审查,下*步将根据市局科室意见完善方案并提交市局局务会审查。 |
* |
核查与确认不动产权益 |
对改造单元(项目)范围内土地和房屋权籍进行调查,主要包括权属调查和测量*项,不同阶段形成各权利人土地(房屋)建筑面积*览表等信息台账。该工作范围应满足拆除范围内权益土地面积合计占比达**%以上、公有资产和集体物业的建筑面积占比达***%、私人物业的建筑面积占比达**%和权益人数合计占比达**%以上。*.核查原则。不动产权益核查应按照“权属登记为主,历史现状为辅,依法依规,实事求是”的原则开展。不动产权益人包括以下*类:(*)集体土地所有权人,即集体经济组织。(*)依法登记的土地使用权人、房屋所有权人。(*)土地、房屋实际使用人,即未依法登记但凭历史用地协议、转让协议实际使用土地、房屋的个人或单位。上述第*类不动产权益人,属于与集体经济组织签订历史用地协议的,由集体经济组织按规定确认;属于与镇街(园区)政府或其下属企事业单位签订历史用地协议的,由镇街(园区)政府按规定确认。(*)针对房地不*等权属相关问题提供专业法律意见,并协助业主处理权属问题。 |
已基本完成核查与确认工作(已入户测绘占比**%),初查成果(*表*图等)已出具,并通过技术审查工作。 |
* |
拟定拆迁补偿方案 |
(*)根据《****市“*旧”改造(城市更新)补偿安置成本核算暂行指引》及南城街道“*旧”改造城市更新相关情况,综合考虑项目情况、现状权益、补偿成本、规划价值、权益人意见等因素协助街道及社区拟定项目补偿方案,纳入公开交易方案。(*)开展政策法规宣讲和补偿方案解释工作。开展政策宣讲、氛围宣传、慰问等活动。(*)提供法律意见,协助优化补偿方案。 |
****年*月已通过市自然资源局预审,*月**日通过南城街道审议。 |
* |
意愿征询 |
*.工作要求:征询不动产权益人的改造意愿,并取得拆除范围内(如涉及“*地”、其余用地、单元外拆除区,须*并征询、纳入统计)权益土地面积合计占比和人数合计占比均达**%以上的权益人书面同意的意见,同意的事项至少包括:①同意其所有或实际使用的土地、房屋纳入更新改造范围。②同意按照公开招引实施主体的相关政策实施更新改造。*.集体表决事项:不动产权益人为集体经济组织时,集体经济组织应按照镇农资管理有关规定以及集体经济组织章程进行集体决议,并完成重大事项审查,公示公开。决议的事项包括但不限于:(*)同意不动产权益核查成果中的权益情况。(*)同意集体所有或实际使用的土地、房屋纳入更新改造范围。(*)同意集体补偿方案。(*)同意集体综合收益评估报告(包括货币补偿和实物性补偿,补偿方案已对发展备用地作足额补偿,后续由政府统筹使用,集体经济组织不参与收益分配)。(*)涉及集体土地征(转)国有后改造的,同意集体土地申请征(转)为国有后,后续交由公开招引确认的实施主体,按照相关政策实施更新改造。(*)同意后续实际集体综合收益总额不减少的,可授权委托股东代表会议进行集体决议;(*)****可*并表决的事项。 |
已达政策要求比例。****年已完成集体意愿表决。私人权益人数及面积比例已完成**%。 |
* |
拆迁谈判 |
(*)根据政府安排,对项目范围内不动产权益人开展拆迁谈判工作,包括补偿方案宣传宣讲、补偿协议拟定、签约法律见证、与不动产权益人进行谈判、前置签约等,协助项目制定拆除方案及开展前期拆除等工作。(*)提供全程的法律顾问咨询、文书法律审核、政策法规解读、律师见证等,要求有固定的律师事务所协助日常办公服务。 |
未开展 |
* |
房地产市场分析及住房需求报告 |
对项目所在辖区或片区开展房地产环境市场调查和住房需求、供给分析研究工作,出具相关成果报告。 |
未开展 |
* |
确定政府(集体)综合收益 |
根据改造单元规划方案、拆迁补偿方案、采购人诉求等协助确定政府(集体)综合收益起始价,具体包括实物性收益和地价款收益。实物性收益包含:(*)单元规划方案提出的政府无偿取得的公共设施用地、成交方建设并无偿移交政府的公共设施、成交方承担的综合整治工程及****由成交方贡献的用地、用房;(*)拆迁补偿方案明确的集体经济组织的物业补偿。地价款包含:(*)政府的土地出让收益;(*)拆迁补偿方案明确的集体经济组织的货币补偿。 |
已编制初步评估报告 |
* |
编报公开交易方案 |
公开交易方案主要内容包括:*.改造单元概况,包括面积、位置、*至、周边的主要设施(如道路交通、商业网点、公共服务等)。*.改造单元现状,包括场地使用历史沿革和土壤识别情况、现状土地和建筑使用、不动产权益核查等情况。*.改造单元规划,包括改造单元范围、拆除范围、综合整治范围、规划用途、建筑规模、公共设施建设要求等。*.公开交易条件,包括报名资格要求、保证金缴纳要求、政府(集体)综合收益、前期工作成本、公开要约收购期限、地价款支付要求、项目开发时间要求(如拆迁、开工、竣工时间要求)、项目投资协议(“工改工”项目)、成交方的****责任等。*.项目补偿方案;*.公开交易的可行性分析,如分析不动产权益人意愿、不动产权益分散程度。公开交易方案应后附公开交易公告文件和公开交易须知。公告内容应包含前款所述公开交易方案第*至*项的主要内容。 |
未开展 |
*、服务期及成果要求
本项目服务期自合同签订日起*年,须按要求完成相关成
果并推动鸭仔塘项目成功公开挂牌。成果文件包括但不限于盖
章版成果文件、可编辑版电子的成果文件,提交的成果必须符
合用户需求书的有关规定,表达应当清晰、准确、规范。